Si has comprado una casa sobre plano ¿Tienes aval?...

Esta es la primera pregunta que hoy se estará haciendo cualquier comprador de una vivienda a MARTINSA-FADESA, y, sin duda , es la pregunta que debería hacerse todo aquel que se halle inmerso en la compra-venta de una vivienda sobre plano, no importa que sea en Cooperativa, a una promotora…

Efectivamente, existe una vieja Ley, olvidada para algunos o interpretada tendenciosamente por otros, denominada Ley 57/1968 de 27 de julio, de anticipos entregados a Cuenta para la Construcción. Una Ley de las pocas que quedan vigentes desde antes de nuestra Constitución, que si bien (con sólo 6 artículos vigentes) es clara a los ojos del bienintencionado, puede utilizarse, y se utiliza (o se ignora) a mejor conveniencia del obligado por ella.

Hemos leído en estos días acerca del interés del gobierno en que las viviendas de la citada constructora “se terminen o se devuelva el dinero”, lo que sorprende en boca de quien ha consentido y aprovechado de la imparable voracidad urbanística a base de cobrar “su parte” en los abrumadores impuestos asociados a la venta de inmuebles.

Mejor harían en preocuparse de la realidad ¿Tendrán los compradores avales que garanticen la devolución de lo entregado? Seguramente no. Si no todos, muchos carecerán de ese obligatorio aval al que nos hemos referido antes.

Hasta hoy, nos tememos que ninguna instancia se haya preocupado en exceso acerca de su esta aval existía o no. (Hasta hace pocos años la falta de aval podía ser considerado como delito o falta, lo que, no sin falta de razón fue modificado), al quedar reducida su falta a una infracción administrativa cuya tramitación, inútil al consumidor que presente la denuncia, se demora en el tiempo hacia lo infinito.

Con la relevancia del caso MARTINSA-FADESA, y con el previsible y similar proceso que seguirán otras empresas de igual o algo inferior dimensión (habría que preguntarse también dónde están los ingentes beneficios obtenidos durante el “boom inmobiliario”), lo que se consideraba un problema “administrativo” se revelará como un escándalo de considerables dimensiones. Miles de familias verán peligrar los ahorros de toda una vida.

¿Acaso los bancos van a condonar las ingentes cargas hipotecarias sobre los pisos inacabados? ¿Quién va a acabar sus pisos y asumir estas cargas? ¿Tendrán las entidades financieras liquidez para afrontar las devoluciones de los importes que avalaron? ¿Existirán los avales?

La falta de efectos civiles de la carencia de aval ha amparado la situación actual, y sólo cuando un contrato de compra-venta, una licencia urbanística, o un convenio, sean nulos de no acreditarse la existencia de la línea de avales, esta lamentable situación no cambiará.

La segunda pregunta que pocos se hacen y sin duda se harán, debería de ser “¿Será válido mi aval?

No es baladí esta cuestión. Ya son muchos los que, vista que no se les entregaba la vivienda, que esta era “ilegal”, o incluso que no se iniciaba, ya han acudido al aval pensando que este respondía del “buen fin” de su contrato, para encontrarse con la primera sorpresa: El banco (o compañía de seguros) se niega a pagar.

Algunos de aquellos que pudieron pleitear (lo que no es gratis, recuérdese) lograron por fin su dinero, pero otros se encontraron con la segunda sorpresa: Su aval era inútil.

Si el sector financiero puede hacer gala de algo, lo es de falta de transparencia, y muchos avales está plagados de cláusulas limitativas, ajenas a la Ley, como caducidades, condicionantes o términos oscuros, que, no en pocas ocasiones, no son apreciados por el sistema judicial, ante una Ley que, aunque simple, contiene “términos oscuros” que pueden ser un obstáculo para su eficacia.

De nuevo, una Ley “antigua” aplicada a una sociedad moderna, se revela ineficaz.

Esperemos que el legislador sea, esta vez, más listo y se anticipe a los efectos hacia terceros, los consumidores, de su falta previa de atención.


If you have purchased a property of plan
Do you have guarantee?

This is the first question today that buyers are making when they purchase a property from MARTINSA-FADESA , and, without a doubt, it is the first question that everyone should make who is thinking of immersing in the buying/selling of a property of plan, it does not matter if it is a Cooperative, or a promoter…………

In fact, there exists an old Law, forgotten by some or interpreted tendentiously by others, designated Law 57/1968 on 27 of July, regarding advance deposits given to be held in trust for the Construction. Amongst the few laws still valid before our Constitution, that if alright (with only 6 valid articles) in the eyes of the well intentioned it is clear, could be used, and is used (or ignored) to what is best convenient to whom obligated by it.

We have read in the last few days with regards to the interest the government is demonstrating for these properties from the sited builder “is to be finished or the monies to be returned”, in which surprises those who has consented and taken advantage of the unstoppable voracity of the town plan at the moment of cashing “their part” in the overwhelming taxes associated with the ale of properties.

They would do better in worrying about the reality. Do the purchasers have guarantors who can guarantee the refund which they have deposited? Almost surely they do not. If not all, many lack the obligatory guarantee in which we mentioned before hand.

Until now, we fear that no request made has worried excessively with regards to whether a guarantee exists or not. (Just a few years ago a lack of this guarantee could be considered a crime or offence, in which, not without reason has been modified), due to the reduction of the offence as an administrative infraction transaction, useless to the consumer who presents the complaint, it is delayed in time until the infinitive.

In relevance to the MARTINSA-FADESA case, and the foreseeable and similar process that would ensure that other companies of equal or somewhat inferior dimension (we should also ask where are all those enormous benefits obtained during the “real estate boom”), what is considered an “administrative” problem will be revealed as a scandal of great dimension. Thousands of families will see their live time savings in danger.

By chance will the banks condemn the enormous mortgage charges on the unfinished properties? Who will finish their properties and assume these charges? Will the financial institutions have enough liquid cash to confront these refunds for the amounts they guaranteed? Do the guarantees exist?

The absence of the civil effects of the lack of guarantees has sheltered the actual situation, and only when the purchase and sale contract, town licence, or agreement, are invalid of accrediting the existence of the list of guarantees, this unfortunate situation will not change.

The second question which few ask and without will now ask should be “is my guarantee valid?”
There are many in which, in view that their properties were not being handed over, that it was illegal, or inclusive that there was no initiative, have now gone to there guarantor thinking that they would respond in the good faith of the contract, only to find the first surprise: The bank (or insurance company) refuses to pay.

Some of which were able to litigate (which is not free, remember) succeeded finally to receive their money, but others found a second surprise: Their guarantor was useless.

If the financial sector can show something for it, it is the lack of transparency, and many guarantors are plagued by limitative clauses, outside of the law, such as lapses, conditions or terms, that, not in few occasions, are not appreciated by the judicial system, before a law that, even though simple, contains “terms” that can be an obstacle for its efficiency.

Once more, an “old” Law applied to modern society, is revealed to be ineffectual.

We hope that the legislator is, this time, more sharp and anticipates the effects to third parties, the consumer, from the prior lack of attention given.